Методологические основы определения рыночной и кадастровой стоимости застроенных земельных участков населенных пунктов

Цель исследования. Показать вариативность применения аналогов незастроенных земельных участков в оценке рыночной стоимости улучшений, часто представленных объектами капитального строительства (ОКС). Охарактеризовать возможную методическую ошибку расчета рыночной и (или) кадастровой стоимости застроенных земельных участков населенных пунктов России как результат недоучета положений Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ст. 3) [1]. Показать, что в теории и практике определения стоимости объектов недвижимости необходимо разграничивать воспроизводимые и невоспроизводимые факторы единого объекта недвижимости.

Материалы и методы. В основу исследования положены нормы законодательства об оценочной деятельности; результаты кадастровой оценки объектов недвижимости населенных пунктов России; метод сравнительного анализа факторов определения рыночной и кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Результаты. Сформулированы научно-методические основы расчета рыночной и кадастровой стоимости застроенных земельных участков населенных пунктов как капитализированной ренты невоспроизводимых факторов рыночной стоимости единого объекта недвижимости. Показано, что в теории и практике определения рыночной и кадастровой стоимости застроенных земельных участков населенных пунктов России нарушается ст. 3 Федерального закона 135-ФЗ, вследствие чего рыночная и кадастровая стоимость объектов капитального строительства в 2–5 раз завышается, а рыночная и кадастровая стоимость земельных участков до 10 раз занижается. Результатом нарушения становятся процессы оспаривания результатов кадастровой оценки объектов недвижимости, проблемы формирования бюджетов всех уровней, сохранение коррупционного климата в сфере оборота земельных участков.

Скорректированная технология реализуется ООО СНЦ «Экопрогноз» для оценки стоимости земельных участков различных категорий земель по субъектам России.

Заключение. Независимо от методики (технологии) оценки объекта недвижимости кадастровая стоимость застроенного земельного участка в населенном пункте должна определяться как разность рыночных стоимостей единого объекта недвижимости и его улучшений (ОКС), с использованием в качестве объектов-аналогов застроенных земельных участков. То есть, исключая из стоимости единого объекта недвижимости стоимость улучшений земельного участка, получаем рыночную стоимость застроенного земельного участка как незастроенного.

Детальная_Инф: Да

Автор1: А. Д. Власов

Афиилиация1: ООО Сибирский научный центр «Экопрогноз», 630501, Россия, Новосибирская область, р. п. Краснообск

Автор2: В. Б. Жарников

Афиилиация2: Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск

Название статьи: Методологические основы определения рыночной и кадастровой стоимости застроенных земельных участков населенных пунктов

Рубрика: Землеустройство, кадастр и мониторинг земель

Начало_Страница: 158

Конец_Страница: 173

УДК: 332.64

DOI: 10.33764/2411-1759-2019-24-1-158-173

Год: 2019

Номер: 1

Том: 24

Ключевые слова_RU: земельный участок, ценообразующий фактор, рыночная стоимость, кадастровая стоимость, стоимость воспроизводства, стоимость замещения улучшений, стоимость сноса улучшений, прибыль предпринимателя, капитализированная рента, социально-экономический потенциал, единый объект недвижимости, вид разрешенного использования, воспроизводимый фактор, невоспроизводимый фактор.

Ключевые слова_EN: land plot, pricing factors, market value, cadastral value, cost of reproduction, replacement value of the improvements, cost of demolition of improvements, profits of the entrepreneur, capitalized rent, socio-economic potential, single property object, permitted use, reproducible
factor, non-reproducible factor

Библиографический список: 1. Об оценочной деятельности в Российской Федерации [Электронный ресурс] : федер. закон РФ от 29.07.1998 № 135-ФЗ. – Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
2. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1)» [Электронный ресурс] : приказ Министерства экономического развития России от 20.05.2015 № 297. – Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
3. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2)» [Электронный ресурс] : приказ Министерства экономического развития России от 20.05.2015 № 298. – Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
4. Федеральный стандарт оценки № 3 «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» [Электронный ресурс] : приказ Министерства экономического развития России от 20.05.2015 № 299. – Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
5. Федеральный стандарт оценки № 4 «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» [Электронный ресурс] : приказ Министерства экономического развития России от 22.10.2010 № 508. – Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
6. Федеральный стандарт оценки № 7 «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» [Электронный ресурс] : приказ Министерства экономического развития России от 25.09.2014 № 611. – Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
7. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков» [Электронный ресурс] : распоряжение Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06.03.2002 № 568-р. – Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
8. Методические указания о государственной кадастровой оценке [Электронный ресурс] : приказ Министерства экономического развития России от 12.05.2017 № 226. – Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
9. Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков [Электронный ресурс] : приказ Министерства экономического развития России от 01.09.2014 № 540. – Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
10. Оценка стоимости недвижимости / С. В. Грибовский, Е. Н. Иванова, Д. С. Львов, О. Е. Медведева. – М. : ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. – 704 с.
11. Ильин М. О. Оценка объектов капитального строительства для целей оспаривания // Имущественные отношения в Российской Федерации. – 2016. – № 6 (177). – C. 85–93.
12. Лейфер Л. А., Крайникова Т. В. Практическое применение модифицированного метода выделения для оценки земельных участков и объектов капитального строительства // Имущественные отношения в РФ. – 2016. – № 3 (174). – С. 31–48.
13. Власов А. Д., Понько В. А. Измерение астрогеофизического пространства [Электронный ресурс] // Вопросы моделирования геокосмических связей. Труды научного центра «Экопрогноз». – Вып. 1. – Новосибирск : РАСХН Сиб. отд-ние, 1996. – С. 29–38. – Режим доступа: http://www.cal.su/show_art.php?id=14.
14. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков по кадастровым кварталам города Новосибирска [Электронный ресурс]. – 4-е изд., перераб. и доп. – Новосибирск : Изд-во СО РАН, 2007. – 125 с. – Режим доступа: http://www.cal.su/show_art.php?id=5.
15. Власов А. Д. Теоретические основы и социально-экономические предпосылки определения экономических нормативов рационального использования земельных ресурсов [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.cal.su/show_art.php?id=92.
16. Публичная кадастровая карта Росреестра [Электронный ресурс]. – Режим доступа: www.maps.rosreestr.ru.
17. Фонд данных государственной кадастровой оценки [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://rosreestr.ru/wps/portal/cc_ib_svedFDGKO.
18. Варламов А. А. Система государственного и муниципального управления : учебник. – М. : ГУЗ, 2014. – 452 с.
19. Оценка недвижимости : учебник / Под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федоотовой. – 2-е изд., перераб. и доп. – М. : Финансы и статитстика, 2008. – 860.
20. Коростелев С. П. Кадастровая оценка. Итоги. [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.labrate.ru/articles/2016-1_korostelev.pdf.
21. Власов А. Д., Жарников В. Б. О рыночной (кадастровой) стоимости улучшений земельного участка // Вестник СГУГиТ. – 2017. – Т. 22, № 3. – С. 147–160.
22. Власов А. Д. Аксиома о рыночной (кадастровой) стоимости воспроизводимы факторов единого объекта недвижимости // Статистика и Экономика. – 2017. – № 6. – С. 13–21.

Ссылка: /upload/vestnik/sborniki/2019/24_1/158-173.pdf