Цель исследования. Показать вариативность применения аналогов незастроенных земельных участков в оценке рыночной стоимости улучшений, часто представленных объектами капитального строительства (ОКС). Охарактеризовать возможную методическую ошибку расчета рыночной и (или) кадастровой стоимости застроенных земельных участков населенных пунктов России как результат недоучета положений Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ст. 3) [1]. Показать, что в теории и практике определения стоимости объектов недвижимости необходимо разграничивать воспроизводимые и невоспроизводимые факторы единого объекта недвижимости.

Материалы и методы. В основу исследования положены нормы законодательства об оценочной деятельности; результаты кадастровой оценки объектов недвижимости населенных пунктов России; метод сравнительного анализа факторов определения рыночной и кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Результаты. Сформулированы научно-методические основы расчета рыночной и кадастровой стоимости застроенных земельных участков населенных пунктов как капитализированной ренты невоспроизводимых факторов рыночной стоимости единого объекта недвижимости. Показано, что в теории и практике определения рыночной и кадастровой стоимости застроенных земельных участков населенных пунктов России нарушается ст. 3 Федерального закона 135-ФЗ, вследствие чего рыночная и кадастровая стоимость объектов капитального строительства в 2–5 раз завышается, а рыночная и кадастровая стоимость земельных участков до 10 раз занижается. Результатом нарушения становятся процессы оспаривания результатов кадастровой оценки объектов недвижимости, проблемы формирования бюджетов всех уровней, сохранение коррупционного климата в сфере оборота земельных участков.

Скорректированная технология реализуется ООО СНЦ «Экопрогноз» для оценки стоимости земельных участков различных категорий земель по субъектам России.

Заключение. Независимо от методики (технологии) оценки объекта недвижимости кадастровая стоимость застроенного земельного участка в населенном пункте должна определяться как разность рыночных стоимостей единого объекта недвижимости и его улучшений (ОКС), с использованием в качестве объектов-аналогов застроенных земельных участков. То есть, исключая из стоимости единого объекта недвижимости стоимость улучшений земельного участка, получаем рыночную стоимость застроенного земельного участка как незастроенного.