Анализ ценообразующих факторов, оказывающих влияние на кадастровую стоимость недвижимости
+7 (383) 343-12-55 vestnik@ssga.ru
Ru
En
Ru
En
Авторам публикаций
Вестник СГУГиТАрхив журнала Анализ ценообразующих факторов, оказывающих влияние на кадастровую стоимость недвижимости

Анализ ценообразующих факторов, оказывающих влияние на кадастровую стоимость недвижимости

Землеустройство, кадастр и мониторинг земель
УДК: 332.62
DOI: 10.33764/2411-1759-2019-24-2-150-169
А. В. Дубровский 1, А. Л. Ильиных 1, О. И. Малыгина 1, В. Н. Москвин 1, А. В. Вишнякова 1
Год: 2019
Том: 24
№: 2
Страницы: 150 - 169
1 Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск

Финансирование: -

Аннотация:

Российский реестр недвижимости – один из самых больших в мире по количеству объектов. На сегодняшний день в нем содержится информация более чем о 161 млн объектов недвижимости. Для такого огромного числа объектов недвижимости не реже чем 1 раз в пять лет проводится государственная кадастровая оценка. Применяемые методы массовой оценки зачастую дают неверный результат величины кадастровой стоимости. Принятые в последнее время нормативно-правовые акты и методические указания по проведению кадастровой оценки направлены на повышение ее качества и более точное соответствие кадастровой стоимости недвижимости ее рыночному значению. В связи с этим одной из задач становится учет как можно большего числа ценообразующих факторов, которые оказывают влияние на кадастровую стоимость. В статье приведена существующая классификация ценообразующих факторов как по виду, так и по трем уровням территориального охвата. Представлена укрупненная схема классификации объектов недвижимости. Выполнены расчеты, показывающие, что на кадастровую стоимость объектов капитального строительства большое влияние оказывают физические характеристики объектов: год строительства, процент физического износа и этажность. Фактор второго уровня, местоположение объекта недвижимости при проведении кадастровой оценки, также является одним из основных при ценообразовании. Вместе с тем на стоимость объектов недвижимости могут оказывать влияние и другие ценообразующие факторы. В качестве практического эксперимента выполнен анализ влияния крупных торгово-развлекательных центров на кадастровую и рыночную стоимости объектов недвижимости. Установлено, что это влияние может составлять до 50 % в сторону увеличения рыночной стоимости недвижимости. Сделан вывод о том, что одним из основных критериев эффективности земельной политики, наряду с доступностью земельных ресурсов и возможностью обеспечения землей всех заинтересованных субъектов земельных отношений, является справедливое определение кадастровой стоимости и организация оперативного информационного обеспечения участников земельно-имущественных отношений.

Ключевые слова (RU):

кадастровая оценка, методика оценки, кадастровая стоимость земельного участка, фактор стоимости, объект недвижимости, физические характеристики недвижимости, критерии эффективности, пересмотр кадастровой стоимости

Ключевые слова (EN):

cadastral assessment, assessment method, land parcel cadastral value, price factor, property object, physical characteristics of property, efficiency criteria, cadastral value revision

Читать статью Скачать JATS XML

Библиографический список:

  1. Земельный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс] : федер. закон от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ. – Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
  2. О государственной кадастровой оценке [Электронный ресурс] : федер. закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ (ред. от 29.07.2017). – Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
  3. Об оценочной деятельности в Российской Федерации [Электронный ресурс] : федер. закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 03.08.2018). – Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
  4. Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке [Электронный ресурс] : приказ Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226 (ред. от 09.08.2018). – Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
  5. Ильиных А. Л., Клюшниченко В. Н., Межуева Т. В. К вопросу о методическом обеспечении кадастровой оценки недвижимости // Интерэкспо ГЕО-Сибирь. XIV Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 2 т. (Новосибирск, 23–27 апреля 2018 г.). – Новосибирск : СГУГиТ, 2018. Т. 2. – С. 214–223.
  6. Лобанова Е. И. Оценка стоимости недвижимости : учеб. пособие в 2-х ч. Ч. 1. – Новосибирск: СГУГиТ, 2015. – 228 с.
  7. Официальный сайт Росреестра [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://rosreestr.ru/wps/portal/.
  8. Официальный сайт Российского общества оценщиков [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://sroroo.ru/.
  9. Оценщик.ру – Все для оценки и для оценщика [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.ocenchik.ru.
  10. Дубровский А. В., Ершов А. В., Трухачева А. С. Инвентаризация как инструмент повышения качества кадастровой оценки // Регулирование земельно-имущественных отношений в России: правовое и геопространственное обеспечение, оценка недвижимости, экология, технологические решения. Национальн. науч.-практич. конф. : сб. материалов в 2 ч. (Новосибирск, 14–15 декабря 2017 г.). – Новосибирск : СГУГиТ, 2018. Ч. 2. – С. 79–84.
  11. Груздев В. М. Типология объектов недвижимости : учеб. пособие для вузов. – Н. Новгород : ННГАСУ, 2014. – 63 с.
  12. Громыко Г. Л. Теория статистики : учебник / Под ред. Г. Л. Громыко. – 3-е изд., перераб. и доп. – М. : НИЦ ИНФРА-М, 2016. – 476 с.
  13. Перспективное планирование развития городской территории с учетом проектного срока эксплуатации существующих зданий и сооружений / П. С. Батин, А. В. Дубровский, О. О. Твердовская, В. П. Шабалина // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2017. XIII Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. студентов и молодых ученых «Молодежь. Наука. Технологии» : сб. материалов (Новосибирск, 17–21 апреля 2017 г.). – Новосибирск : СГУГиТ, 2017. – С. 120–125.
  14. Дубровский А. В., Подрядчикова Е. Д. К вопросу совершенствования системы оценки недвижимого имущества на основе расчета показателя социальной комфортности // Изв. вузов. Геодезия и аэрофотосъемка. – 2014. – № 4/C. – С. 153–157.
  15. Дубровский А. В., Попп Е. А. Особенности формирования рыночной стоимости жилой недвижимости в городах разных классификационных групп // Интерэкспо ГЕО-Сибирь. XIV Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 2 т. (Новосибирск, 23–27 апреля 2018 г.). – Новосибирск : СГУГиТ, 2018. Т. 2. – С. 112–117.
  16. Дубровский А. В., Ершов А. В. Формирование картографических баз данных для цели информационного обеспечения государственного кадастра // Интерэкспо ГЕО-Сибирь2016. XII Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 3 т. (Новосибирск, 18–22 апреля 2016 г.). – Новосибирск : СГУГиТ, 2016. Т. 3. – C. 53–58.
  17. Элементы геоинформационного обеспечения инвентаризационных работ / А. В. Дубровский, А. В. Ершов. Ю. А. Новоселов, В. Н. Москвин // Вестник СГУГиТ. – 2017. – Т. 22, № 4. – С. 78–91.
  18. Карпик А. П., Осипов А. Г., Мурзинцев П. П. Управление территорией в геоинформационном дискурсе : монография. – Новосибирск: СГГА, 2010. – 280 с.
  19. Клюшниченко В. Н., Ильиных А. Л., Киселева А. О. Последствия отмены категорий земель по целевому назначению // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2017. XIII Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 2 т. (Новосибирск, 17–21 апреля 2017 г.). – Новосибирск : СГУГиТ, 2017. Т. 2. – С. 152–155.
  20. Николаев Н. А., Ильиных А. Л. Совершенствование системы государственного кадастра недвижимости на основе использования пространственной информации // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2016. XII Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 3 т. (Новосибирск, 18–22 апреля 2016 г.). – Новосибирск : СГУГиТ, 2016. Т. 2. – C. 183–190.
  21. Дубровский А. В. Основы информационных компьютерных технологий в землеустройстве и кадастре: методика сбора и обработки пространственных данных : учеб.-метод. пособие. – Новосибирск : СГУГиТ, 2018. – 84 с.
  22. Elements of Geoinformation Support of Natural Resource Management System / A. V. Dubrovsky, I. T. Antipov, A. I. Kalenitsky, A. P. Guk // International Journal of Advanced Biotechnology and Research (IJBR). – 2017. – Vol. 8, Issue 4. – P. 2090–2107. – Режим доступа: https://drive.google.com/file/d/1gQVzofMEN7Yn7cuw3ByhVEaZuZF76ZP6/view.
  23. Критерий корреляции Пирсона [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.medstatistic.ru/theory/pirson.html.
  24. Жарников В. Б. Рациональное использование земель и основные условия его реализации // Вестник СГУГиТ. – 2017. – Т. 22, № 3. – С. 171–179.
  25. Ильиных А. Л., Киселева А. О., Колесников А. А. Использование дифференцированных характеристик при вычислении кадастровой стоимости земель населенных пунктов с применением открытых геоданных // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2015. XI Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью»: сб. материалов в 4 т. (г. Новосибирск, 13–25 апреля 2015 г.). – Новосибирск: СГУГиТ, 2015. Т. 3. – С. 121–126.
  26. Дубровский А. В., Махт В. А., Козочкина Е. А. Совершенствование методической основы государственной кадастровой оценки объектов жилого фонда // Вестник СГУГиТ. – 2017. – Т. 22, № 4. – С. 25–35.