vestnik Журнал "Вестник Сибирского государственного университета геосистем и технологий (СГУГиТ)" 2411-1759 ФГБОУ ВО "Сибирский государственный университет геосистем и технологий (СГУГиТ)" RU https://vestnik.sgugit.ru 10.33764/2411-1759-2019-24-2-150-169 Землеустройство, кадастр и мониторинг земель Анализ ценообразующих факторов, оказывающих влияние на кадастровую стоимость недвижимости А. В. Дубровский Дубровский А. В. А. Л. Ильиных Ильиных А. Л. О. И. Малыгина Малыгина О. И. В. Н. Москвин Москвин В. Н. А. В. Вишнякова Вишнякова А. В. Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск 2019 24 2 150 169 © А. В. Дубровский, А. Л. Ильиных, О. И. Малыгина, В. Н. Москвин, А. В. Вишнякова, 2019 2019 А. В. Дубровский, А. Л. Ильиных, О. И. Малыгина, В. Н. Москвин, А. В. Вишнякова Эта статья дотупна по лицензии Creative Commons «Attribution» («Атрибуция») 4.0 Всемирная. Российский реестр недвижимости – один из самых больших в мире по количеству объектов. На сегодняшний день в нем содержится информация более чем о 161 млн объектов недвижимости. Для такого огромного числа объектов недвижимости не реже чем 1 раз в пять лет проводится государственная кадастровая оценка. Применяемые методы массовой оценки зачастую дают неверный результат величины кадастровой стоимости. Принятые в последнее время нормативно-правовые акты и методические указания по проведению кадастровой оценки направлены на повышение ее качества и более точное соответствие кадастровой стоимости недвижимости ее рыночному значению. В связи с этим одной из задач становится учет как можно большего числа ценообразующих факторов, которые оказывают влияние на кадастровую стоимость. В статье приведена существующая классификация ценообразующих факторов как по виду, так и по трем уровням территориального охвата. Представлена укрупненная схема классификации объектов недвижимости. Выполнены расчеты, показывающие, что на кадастровую стоимость объектов капитального строительства большое влияние оказывают физические характеристики объектов: год строительства, процент физического износа и этажность. Фактор второго уровня, местоположение объекта недвижимости при проведении кадастровой оценки, также является одним из основных при ценообразовании. Вместе с тем на стоимость объектов недвижимости могут оказывать влияние и другие ценообразующие факторы. В качестве практического эксперимента выполнен анализ влияния крупных торгово-развлекательных центров на кадастровую и рыночную стоимости объектов недвижимости. Установлено, что это влияние может составлять до 50 % в сторону увеличения рыночной стоимости недвижимости. Сделан вывод о том, что одним из основных критериев эффективности земельной политики, наряду с доступностью земельных ресурсов и возможностью обеспечения землей всех заинтересованных субъектов земельных отношений, является справедливое определение кадастровой стоимости и организация оперативного информационного обеспечения участников земельно-имущественных отношений. кадастровая оценка методика оценки кадастровая стоимость земельного участка фактор стоимости объект недвижимости физические характеристики недвижимости критерии эффективности пересмотр кадастровой стоимости cadastral assessment assessment method land parcel cadastral value price factor property object physical characteristics of property efficiency criteria cadastral value revision 1. Земельный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс] : федер. закон от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ. – Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». 2. О государственной кадастровой оценке [Электронный ресурс] : федер. закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ (ред. от 29.07.2017). – Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». 3. Об оценочной деятельности в Российской Федерации [Электронный ресурс] : федер. закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 03.08.2018). – Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». 4. Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке [Электронный ресурс] : приказ Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226 (ред. от 09.08.2018). – Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». 5. Ильиных А. Л., Клюшниченко В. Н., Межуева Т. В. К вопросу о методическом обеспечении кадастровой оценки недвижимости // Интерэкспо ГЕО-Сибирь. XIV Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 2 т. (Новосибирск, 23–27 апреля 2018 г.). – Новосибирск : СГУГиТ, 2018. Т. 2. – С. 214–223. 6. Лобанова Е. И. Оценка стоимости недвижимости : учеб. пособие в 2-х ч. Ч. 1. – Новосибирск: СГУГиТ, 2015. – 228 с. 7. Официальный сайт Росреестра [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://rosreestr.ru/wps/portal/. 8. Официальный сайт Российского общества оценщиков [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://sroroo.ru/. 9. Оценщик.ру – Все для оценки и для оценщика [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.ocenchik.ru. 10. Дубровский А. В., Ершов А. В., Трухачева А. С. Инвентаризация как инструмент повышения качества кадастровой оценки // Регулирование земельно-имущественных отношений в России: правовое и геопространственное обеспечение, оценка недвижимости, экология, технологические решения. Национальн. науч.-практич. конф. : сб. материалов в 2 ч. (Новосибирск, 14–15 декабря 2017 г.). – Новосибирск : СГУГиТ, 2018. Ч. 2. – С. 79–84. 11. Груздев В. М. Типология объектов недвижимости : учеб. пособие для вузов. – Н. Новгород : ННГАСУ, 2014. – 63 с. 12. Громыко Г. Л. Теория статистики : учебник / Под ред. Г. Л. Громыко. – 3-е изд., перераб. и доп. – М. : НИЦ ИНФРА-М, 2016. – 476 с. 13. Перспективное планирование развития городской территории с учетом проектного срока эксплуатации существующих зданий и сооружений / П. С. Батин, А. В. Дубровский, О. О. Твердовская, В. П. Шабалина // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2017. XIII Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. студентов и молодых ученых «Молодежь. Наука. Технологии» : сб. материалов (Новосибирск, 17–21 апреля 2017 г.). – Новосибирск : СГУГиТ, 2017. – С. 120–125. 14. Дубровский А. В., Подрядчикова Е. Д. К вопросу совершенствования системы оценки недвижимого имущества на основе расчета показателя социальной комфортности // Изв. вузов. Геодезия и аэрофотосъемка. – 2014. – № 4/C. – С. 153–157. 15. Дубровский А. В., Попп Е. А. Особенности формирования рыночной стоимости жилой недвижимости в городах разных классификационных групп // Интерэкспо ГЕО-Сибирь. XIV Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 2 т. (Новосибирск, 23–27 апреля 2018 г.). – Новосибирск : СГУГиТ, 2018. Т. 2. – С. 112–117. 16. Дубровский А. В., Ершов А. В. Формирование картографических баз данных для цели информационного обеспечения государственного кадастра // Интерэкспо ГЕО-Сибирь2016. XII Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 3 т. (Новосибирск, 18–22 апреля 2016 г.). – Новосибирск : СГУГиТ, 2016. Т. 3. – C. 53–58. 17. Элементы геоинформационного обеспечения инвентаризационных работ / А. В. Дубровский, А. В. Ершов. Ю. А. Новоселов, В. Н. Москвин // Вестник СГУГиТ. – 2017. – Т. 22, № 4. – С. 78–91. 18. Карпик А. П., Осипов А. Г., Мурзинцев П. П. Управление территорией в геоинформационном дискурсе : монография. – Новосибирск: СГГА, 2010. – 280 с. 19. Клюшниченко В. Н., Ильиных А. Л., Киселева А. О. Последствия отмены категорий земель по целевому назначению // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2017. XIII Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 2 т. (Новосибирск, 17–21 апреля 2017 г.). – Новосибирск : СГУГиТ, 2017. Т. 2. – С. 152–155. 20. Николаев Н. А., Ильиных А. Л. Совершенствование системы государственного кадастра недвижимости на основе использования пространственной информации // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2016. XII Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 3 т. (Новосибирск, 18–22 апреля 2016 г.). – Новосибирск : СГУГиТ, 2016. Т. 2. – C. 183–190. 21. Дубровский А. В. Основы информационных компьютерных технологий в землеустройстве и кадастре: методика сбора и обработки пространственных данных : учеб.-метод. пособие. – Новосибирск : СГУГиТ, 2018. – 84 с. 22. Elements of Geoinformation Support of Natural Resource Management System / A. V. Dubrovsky, I. T. Antipov, A. I. Kalenitsky, A. P. Guk // International Journal of Advanced Biotechnology and Research (IJBR). – 2017. – Vol. 8, Issue 4. – P. 2090–2107. – Режим доступа: https://drive.google.com/file/d/1gQVzofMEN7Yn7cuw3ByhVEaZuZF76ZP6/view. 23. Критерий корреляции Пирсона [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.medstatistic.ru/theory/pirson.html. 24. Жарников В. Б. Рациональное использование земель и основные условия его реализации // Вестник СГУГиТ. – 2017. – Т. 22, № 3. – С. 171–179. 25. Ильиных А. Л., Киселева А. О., Колесников А. А. Использование дифференцированных характеристик при вычислении кадастровой стоимости земель населенных пунктов с применением открытых геоданных // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2015. XI Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью»: сб. материалов в 4 т. (г. Новосибирск, 13–25 апреля 2015 г.). – Новосибирск: СГУГиТ, 2015. Т. 3. – С. 121–126. 26. Дубровский А. В., Махт В. А., Козочкина Е. А. Совершенствование методической основы государственной кадастровой оценки объектов жилого фонда // Вестник СГУГиТ. – 2017. – Т. 22, № 4. – С. 25–35.